本指南全面介紹香港的印花稅制度，提供即時更新、實用的稅率表，並根據政府最新的修訂條例進行詳細解析。
在本指南中，Habitat Property 創辦人兼行政總裁 Victoria Allan 將為香港買家和投資者詳細拆解住宅物業的準確印花稅率、物業稅的計算方法以及預計繳付稅款的時間。
2026年財政預算案修訂要點速覽：
- 豪宅稅率上調： 樓值達 1億港元或以上 的住宅物業交易，其「從價印花稅」(AVD) 稅率已調高至 6.5%（此前為 4.25%），以增加政府財政收入。
- 撤銷樓市「辣招」： 過去主要的樓市「辣招」措施——包括「買家印花稅」(BSD)、「特別印花稅」(SSD) 及「新住宅印花稅」(NRSD)——依然全面豁免（自2024年2月起已完全撤銷）。
甚麼是香港印花稅？
簡單來說，香港的印花稅是房地產交易參與方需要向政府繳納的稅款。這些房產稅項會根據以下幾個關鍵因素，對最終的物業購置成本產生重大影響：
- 交易各方是否為香港永久性居民 (HKPR)？
- 買家是首次置業還是換樓業主？
- 賣方在出售前持有該物業的時間有多長？
- 該物業屬於住宅資產還是商業資產？
市場控制措施（樓市辣招）之背景
香港政府最初自2010年起實施了一系列激進且大幅調升的印花稅措施，以遏制因投機炒賣而過熱的住宅市場。在2000年至2010年期間，香港樓價飆升了約400%，導致許多本地居民無力置業。
為了應對這一局面，香港金融管理局 將調整後的印花稅階與收緊的銀行貸款規則、按揭成數 (LTV) 以及嚴格的買家壓力測試相結合。雖然現時物業市場市道已有所轉變，但政府仍會持續審視這些框架以維持市場穩定。
現行香港印花稅架構
目前，香港住宅物業買賣交易中所適用的主要印花稅為「從價印花稅」(AVD) 第2標準稅率。
為了讓買家清晰了解經常查詢的歷史「辣招稅」現況，以下為香港物業稅項的官方狀態：
| 印花稅種類 | 現時狀態 |
|---|---|
| 從價印花稅 (AVD) | 有效（已更新2026年豪宅稅階） |
| 買家印花稅 (BSD) | 已撤銷（2024年2月28日起取消） |
| 特別印花稅 (SSD) | 已撤銷（2024年2月28日起取消） |
| 新住宅印花稅 (NRSD) | 已撤銷（2024年2月28日起取消） |
現行從價印花稅 (AVD) 稅率表
住宅物業的從價印花稅按照分層漸進稅率計算。隨著2026年財政預算案的調整，新設立的最高稅階對超豪宅物業引入了6.5%的稅率。
以下為適用於買家的完整 AVD 稅率對照表：
| 物業價值 (港元) | 2026年 從價印花稅稅率 / 計算方法 |
|---|---|
| 不超逾 $4,000,000 | $100港元 |
| $4,000,001 至 $4,323,780 | $100港元 + 超逾 $4,000,000 的款額的 20% |
| $4,323,781 至 $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001 至 $4,935,480 | $67,500港元 + 超逾 $4,500,000 的款額的 10% |
| $4,935,481 至 $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001 至 $6,642,860 | $135,000港元 + 超逾 $6,000,000 的款額的 10% |
| $6,642,861 至 $9,000,000 | 3.0% |
| $9,000,001 至 $10,080,000 | $270,000港元 + 超逾 $9,000,000 的款額的 10% |
| $10,080,001 至 $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001 至 $21,739,120 | $750,000港元 + 超逾 $20,000,000 的款額的 10% |
| $21,739,121 至 $100,000,000 | 4.25% |
| $100,000,001 至 $109,574,470 | $4,250,000港元 + 超逾 $100,000,000 的款額的 30% |
| 超逾 $109,574,470 | 6.5% |
誰需要繳付從價印花稅 (AVD)？
從價印花稅（AVD）是一項公開透明、由買方承擔的稅項。它適用於：
- 香港永久性居民 (HKPR)
- 非香港永久性居民
- 公司名義買家或以公司名義註冊購置的物業交易
香港印花稅應於何時繳付？
物業交易一旦展開，向稅務局清繳稅款責任的時間限制十分嚴格。
印花稅必須在簽署「臨時買賣合約」(PASP)之日起的 30天內 繳付。
然而，如果該臨時合約在簽署後14天內，被隨後簽署的「正式買賣合約」所取代，則繳付印花稅的最後限期將自動轉為簽署正式合約之日起的 30天內。
常見問題 (FAQs)
在香港誰負責繳付從價印花稅？
買方依法負責繳付從價印花稅（AVD）。此規則普遍適用於購買房地產資產的香港永久性居民、非永久性居民以及企業實體。
2026年是否仍有任何生效的樓市辣招？
沒有。所有歷史性的樓市控制措施——特別是特別印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）——已於2024年初全面撤銷，目前均處於失效狀態。現時僅適用標準的分層從價印花稅（AVD）。
購買價值超過1億港元的豪宅需要繳付多少印花稅？
根據最新的2026年財政預算案條例，樓值達1億港元或以上的住宅物業交易，將按總代價的 6.5% 劃一稅率徵稅。
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