本指南全面介绍香港的印花税制度，提供即时更新、实用的税率表，并根据政府最新的修订条例进行详细解析。
在本指南中，Habitat Property 创办人兼行政总裁 Victoria Allan 将为香港买家和投资者详细拆解住宅物业的准确印花税率、物业税的计算方法以及预计缴付税款的时间。
2026年财政预算案修订要点速览：
- 豪宅税率上调： 楼值达 1亿港元或以上 的住宅物业交易，其“从价印花税”(AVD) 税率已调高至 6.5%（此前为 4.25%），以增加政府财政收入。
- 撤销楼市“辣招”： 过去主要的楼市“辣招”措施——包括“买家印花税”(BSD)、“特别印花税”(SSD) 及“新住宅印花税”(NRSD)——依然全面豁免（自2024年2月起已完全撤销）。
什么是香港印花税？
简单来说，香港的印花税是房地产交易参与方需要向政府缴纳的税款。这些房产税项会根据以下几个关键因素，对最终的物业购置成本产生重大影响：
- 交易各方是否为香港永久性居民 (HKPR)？
- 买家是首次置业还是换楼业主？
- 卖方在出售前持有该物业的时间有多长？
- 该物业属于住宅资产还是商业资产？
市场控制措施（楼市辣招）之背景
香港政府最初自2010年起实施了一系列激进且大幅调升的印花税措施，以遏制因投机炒卖而过热的住宅市场。在2000年至2010年期间，香港楼价飙升了约400%，导致许多本地居民无力置业。
为了应对这一局面，香港金融管理局 将调整后的印花税阶与收紧的银行贷款规则、按揭成数 (LTV) 以及严格的买家压力测试相结合。虽然现时物业市场市道已有所转变，但政府仍会持续审视这些框架以维持市场稳定。
现行香港印花税架构
目前，香港住宅物业买卖交易中所适用的主要印花税为“从价印花税”(AVD) 第2标准税率。
为了让买家清晰了解经常查询的历史“辣招税”现况，以下为香港物业税项的官方状态：
| 印花税种类 | 现时状态 |
|---|---|
| 从价印花税 (AVD) | 有效（已更新2026年豪宅税阶） |
| 买家印花税 (BSD) | 已撤销（2024年2月28日起取消） |
| 特别印花税 (SSD) | 已撤销（2024年2月28日起取消） |
| 新住宅印花税 (NRSD) | 已撤销（2024年2月28日起取消） |
现行从价印花税 (AVD) 税率表
住宅物业的从价印花税按照分层渐进税率计算。随着2026年财政预算案的调整，新设立的最高税阶对超豪宅物业引入了6.5%的税率。
以下为适用于买家的完整 AVD 税率对照表：
| 物业价值 (港元) | 2026年 从价印花税税率 / 计算方法 |
|---|---|
| 不超逾 $4,000,000 | $100港元 |
| $4,000,001 至 $4,323,780 | $100港元 + 超逾 $4,000,000 的款额的 20% |
| $4,323,781 至 $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001 至 $4,935,480 | $67,500港元 + 超逾 $4,500,000 的款额的 10% |
| $4,935,481 至 $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001 至 $6,642,860 | $135,000港元 + 超逾 $6,000,000 的款额的 10% |
| $6,642,861 至 $9,000,000 | 3.0% |
| $9,000,001 至 $10,080,000 | $270,000港元 + 超逾 $9,000,000 的款额的 10% |
| $10,080,001 至 $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001 至 $21,739,120 | $750,000港元 + 超逾 $20,000,000 的款额的 10% |
| $21,739,121 至 $100,000,000 | 4.25% |
| $100,000,001 至 $109,574,470 | $4,250,000港元 + 超逾 $100,000,000 的款额的 30% |
| 超逾 $109,574,470 | 6.5% |
谁需要缴付从价印花税 (AVD)？
从价印花税（AVD）是一项公开透明、由买方承担的税项。它适用于：
- 香港永久性居民 (HKPR)
- 非香港永久性居民
- 公司名义买家或以公司名义注册购置的物业交易
香港印花税应于何时缴付？
物业交易一旦展开，向税务局清缴税款责任的时间限制十分严格。
印花税必须在签署“临时买卖合约”(PASP)之日起的 30天内 缴付。
然而，如果该临时合约在签署后14天内，被随后签署的“正式买卖合约”所取代，则缴付印花税的最后限期将自动转为签署正式合约之日起的 30天内。
常见问题 (FAQs)
在香港谁负责缴付从价印花税？
买方依法负责缴付从价印花税（AVD）。此规则普遍适用于购买房地产资产的香港永久性居民、非永久性居民以及企业实体。
2026年是否仍有任何生效的楼市辣招？
没有。所有历史性的楼市控制措施——特别是特别印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）——已于2024年初全面撤销，目前均处于失效状态。现时仅适用标准的分层从价印花税（AVD）。
购买价值超过1亿港元的豪宅需要缴付多少印花税？
根据最新的2026年财政预算案条例，楼值达1亿港元或以上的住宅物业交易，将按总代价的 6.5% 划一税率征税。
相关资源
- 在香港购买住宅物业：你需要知道的事（第一部分） —— 了解购房的核心步骤，包括聘请地产律师和管理交易流程。
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